Покупка квартиры


Покупка квартиры или комнаты на вторичном рынке жилья, обычно гораздо безопаснее чем приобретение квартиры в новостройке. Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои особенности и на 100% не гарантирует, что покупатель не будет обманут мошенниками или же не попадёт в нехорошую ситуацию.Приобретая квартиру через крупное агентство недвижимости (с большой историей), в штате которого есть опытные юристы, покупатель подвергается меньшему риску. Естественно, что при самостоятельной покупке (или при помощи мелких агентств) покупатель, сам того не подозревая, подвергается большому риску. Следует запомнить, что ни один риэлтор, ни одно агентство недвижимости никогда не даст клиенту 100% гарантию чистоты сделки. Риск есть всегда. Поэтому, при таком ответственном шаге, как покупка квартиры следует тщательно проверить все документы на квартиру и проработать возможные варианты развития событий в будущем. Также не лишним будет почитать соответствующие главы Гражданского Кодекса. Чем более покупатель юридически подкован, тем сложнее его будет обмануть.

1.      Проверка юридической чистоты квартиры.

На что стоит обратить внимание. Если цена на квартиру на 5-10% «ниже рынка», то стоит более ответственно подойти к её проверке. Хорошо если владелец квартиры предоставит Вам для ознакомления документы на квартиру: паспорт БТИ, договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права. Обычно по этим документам можно проследить историю квартиры, её владельцев, перепланировки и т.д. Также нелишним будет взять выписку из ЕГРП в любом отделении ФРС (Роснедвижимости), её стоимость на момент написания данной статьи 100 рублей, делается за 5 минут. Выписка из ЕГРП подтверждает сведения о действующем правообладателе и наличии ограничений (обременений) объекта недвижимого имущества. Обратите внимание на внешний вид собственника покупаемой квартиры, важно чтобы он был здоров, поскольку при наличии психических заболеваниях у продавца – сделка может быть признана недействительной. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Если собственник квартиры состоит в браке, то при заключении сделки необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга. Если брак расторгнут, но не прошло 3 лет с момента его расторжения, то супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной Вами квартиры. Всегда нужно внимательно изучить выписку из домовой книги – по ней можно узнать кто прописан в квартире. Были ли в квартире прописаны дети, и в том случает если были, то использовали ли они свое право приватизации на эту квартиру, если эта квартира была приватизирована. Если несовершеннолетние не использовали это право, то покупатель будет находиться под угрозой 10 лет с момента, когда такому несовершеннолетнему исполнится 18 лет. Такой срок исковой давности предусмотрен ГК РФ, чтобы признать приватизацию покупаемой вами квартиры недействительной полностью или частично. В выписке из домовой книги необходимо посмотреть когда и куда были выписаны несовершеннолетние. Если дети выписаны из квартиры и не прописаны по другому адресу, то впоследствии суд может обязать покупателя прописать их обратно. Все сделки с жилыми помещениями, в которых были прописаны несовершеннолетние или в которых несовершеннолетним принадлежало право собственности на часть недвижимости, должны совершаться только с согласия органов опеки и попечительства. Идеальная ситуация при покупке квартиры если несовершеннолетние не прописаны в квартире и не являются её собственниками. Также стоит обратить внимание на следующее: не был ли прописан в квартире человек отбывающий наказание в местах лишения свободы.

Если собственнику квартира досталась по наследству, то нелишним будет узнать на каком основании: по завещанию или по закону о наследовании. Чтобы потенциальные претенденты на наследство не смогли оспорить сделку или претендовать на часть квартиры, следует подписать с  собственником продаваемой квартиры соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за квартиру суммы.

Опасно приобретать квартиру по доверенности, не убедившись в том, что собственник жив, здоров и прекрасно себя чувствует. Для продажи квартиры по доверенности должны быть очень вески и убедительные причины. Очень часто «по доверенности» действуют мошенники. Например собственник недееспособен или несколько лет как скончался.

Прочие обременения на квартиру можно узнать в судебной канцелярии по гражданским делам по месту расположения квартиры.

Не поленитесь и поговорите с соседями, участковым милиционером о покупаемой квартире. Используйте все источники информации – этим вы максимально обезопасите себя от недобросовестных продавцов, сбережете свой здоровье и деньги.

2.      Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен в простой письменной форме (ППФ) в виде документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. Договор, со всеми необходимыми документами сдаётся сторонами в управление федеральной регистрационной службы по месту нахождения квартиры. Если договор купли-продажи квартиры содержит больше одного листа, то он должен быть прошит и скреплен подписями. Также по согласованию сторон договор купли-продажи квартиры можно составить у нотариуса. В таком случае нотариусом взимается государственная пошлина. Нотариальная форма заключения договора не обязательна. Однако если у Вас все же есть определенные сомнения по поводу сделки, договор лучше заверить нотариально. Нотариальная форма подтверждает, что продавец – это действительно продавец, а покупатель – это покупатель и никто иной. Обычно загвоздка состоит в передаче денег. Ведь договор купли-продажи официально вступит в силу с того момента как регистрационная служба его официально внесет в свой реестр, обычно происходит это в течении 2-3 недель после сдачи документов. Если Вы испытываете недоверие к продавцу, то на момент подписания договора деньги можно заложить в банковскую ячейку, доступ к которой продавцу будет осуществлен (по договору с банком) после того, как Вы получите зарегистрированные документы на право собственности, т.е. через 2-3 недели после сделки.

Опасайтесь заключения «подставных» сделок. Например мена, как правило, происходит путем двойной купли-продажи. Купля-продажа в определенных случаях оформляется как дарение. Возможны на практике любые варианты оформления сделок, вызванные необходимостью для разрешения каких-либо сложностей, не дающих или затрудняющих исполнение сделки в том виде, в каком реально совершают ее стороны. В этом случае заключая в действительности не тот договор, который реально осуществляется между сторонами, каждая из сторон рискует в дальнейшем тем, что такая сделка будет признана по заявлению любой из сторон недействительной с момента ее совершения. Гражданское законодательство (ст. 170 ГК РФ) определяет ничтожной ту сделку, которая совершается с целью прикрыть другую сделку, с момента ее совершения.

Приобретение квартиры— это не покупка бытовых предметов. Сделка может таить в себе множество непредсказуемых опасностей, оборачивающихся плачевными последствиями для покупателя недвижимости. Денежные суммы, которые фигурируют в таких сделках значительны и копятся они порой десятилетиями. А потому к таким видам сделок необходимо подходить весьма серьезно. Тщательно проверяйте всю информацию по квартире, ее собственнику, посреднику. Если не уверены в себе, то обратитесь к юристу, который смог бы объективно проконтролировать проводимую сделку, или оценил действия. И ни в коем случае не торопитесь с оформлением ибо - это залог неудачи.

Метки: ,